一家创业企业，要活过5年并不容易，而世鳌国际即将迈入成长的第10年。在竞争激烈的办公市场上，这家企业凭什么能活到现在并保持平稳的扩张趋势？

众所周知，联合办公、众创空间等新型业态从去年提出“双创”之后开始火起来，不少市场活跃度较高的企业正诞生于该时期，比如拥有房地产背景和视角的SOHO3Q与优客工场等等。

事实上，办公领域的势力远不止近两年来那些创投圈里的活跃玩家，在传统办公与互联网办公相接壤的这块土地上，还潜伏着更多低调并不断扩张的企业，虽然被披上了“传统式办公”的外衣，但他们的脚步正缓慢而有力地向云端靠近并逐渐渗透。亿欧今天报导的这家企业从传统办公起步发展成一家高端服务式办公连锁供应商，在细分领域拥有较高的知名度并即将踏入第10年的创业征程，它就是世鳌国际，创始人为刘天飚。

一｜人物：刘天飚——年轻时南下闯荡却差点失明，中关村创业8年后出国运营商业地产，2007年正式切入办公领域

此前曾有媒体扒出过刘天飚创业前的辛酸故事，在1992年大学毕业后他乘着邓小平南巡讲话的春风南下闯荡，却在福建打工期间发生意外，因一伙去餐馆吃饭莫名被人误会为打劫遭到当地人围攻，他的眼睛被乱棍捅穿，一度有失明风险。万幸的是，手术后复原良好。但这件事对他的影响很深，成为了他后来学习投资并义无反顾创业的心灵支撑：不愿苟活。

采访当天，亿欧记者在世鳌国际位于京汇大厦的空间中见到了刘天飚，他早早地坐在了会议室中等待接受采访。鲜有人知道他这段过往经历，也很少有人知道他是65后，因为他看起来顶多“75后”。

在历时2年半的南下闯荡后，刘天飚从1994年开始在中关村创业，经营了8年的IT项目，曾做到联想的一级经销商；2002年到美国开始做商业地产；2006年回国后发现国内办公市场存在巨大的机会，于是凭借4年多的商业地产运营经验于2007年创办了世鳌国际。

有员工私下里告诉记者，经常有人叫他“飚哥”，无论是行业从业者还是员工。虽然这听起来很像港剧里的“老大”，但他本人其实没什么架子。都说5年对创业公司来说是一道门槛，那么到2017年，他带领的世鳌国际即将迈过第二个门槛。

二｜企业：专注服务式办公，主推高端品牌的世鳌国际不按工位收费而是收取服务费

与市场上多数服务于初创型企业不同，世鳌国际主打高端客户即成长预期较大的企业，为在华企业和商务人士提供灵活、高效的商务办公解决方案。公司成立初期，70%的客户都是外企，现在则主要服务于国内高智力密集型企业，比如金融、顾问、投资、猎头、研发、设计、新媒体、咨询等人少产量高的领域。

除了基础服务，世鳌国际商务中心还提供收费的增值服务项目，包括创业计划、办公用品、品牌宣传、网络推广、公司开张、工商税法、商务服务等等。

此外，世鳌国际在去年10月推出了NextBig创客中心，主要为1到5人的创业团队提供一站式创业服务。同时，NextBig旗下的NB办公室主打移动办公，已成为世鳌国际除长短租办公室、创客中心以外的新型业态。

刘天飚认为针对高端客户并不意味着放弃更大的市场，而主打高端客户的原因有两方面：一是他们并非价格导向型企业，往往具备更高的支付能力。对于这类企业来说，纯办公成本并不是企业经营成本中最大的花费，运营效率的提高才是关键所在；二是相对于其他初创型公司而言，高智力密集型企业的成长型更强，对未来的预期更加强烈。这种模式有助于在平台内产生圈层经济效益，会促进企业之间的良性发展。

目前，世鳌国际已布局了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、青岛共计7个城市，总空间数量为16间，企业数量约有2000家，9年间共服务企业超9000家。据刘天飚表示，平均算下来每天有超过1万人在世鳌办公。

三｜进程：这场办公空间的进化与裂变，实际上已持续了9年

在描述一个事物或行业时，刘天飚很喜欢通过构建框架的形式来呈现。他认为，从企业创办的2007年到现在的9年间，国内办公市场经历了3次行业波动，分别代表了3条横向的S型曲线——利益驱动阶段、大量资本涌入阶段、共享经济驱动下的泡沫阶段与洗牌阶段。

这些时期之间的变换与摩尔定律脱不了干系。刘天飚表示，平均每两个18月的摩尔定律就会形成一轮标准周期，它代表着办公行业的增长与衰退的交替过程，同时，行业兴起与行业洗牌并存。

2007年-2008年底：市场处于认知教育阶段

回国后，刘天飚瞄准国内的办公市场创业，随后花了很长时间进行策略性宣传，一方面雇了近5千名专业office代理人员进行线下扫街，另一方面在线上对各个行业的论坛、贴吧进行了全面覆盖。刘天飚回忆道：“当时每天发贴数量一天高达一万条。”当时全球最大的办公空间解决方案供应商雷格斯已经进入了中国市场，服务式办公的市场需求开始逐渐显现。

第一次行业波动（2008-2011年）：利润驱动阶段，出现行业复制现象

2008年底，一些跨界者也进入了办公市场，在2008年到2011年间，国内市场兴起了30多家新的办公企业，形成了浅层战争，但他们中的多数人并没有读懂行业发展的关键。

刘天飚认为，基于空间本身的收费模式是不长久的，因为空间是死的，人是活的。比如，假设一个空间按300元/平方米的价格长租出去能获得盈利，很多企业就依样画葫芦地租赁物业并出租，甚至打起了价格战，却忽视了盈利背后的运营效率、渠道管理等企业经营要素。

在市场的验证下，这场以高额利润驱动而出现的行业跨界者复制现象到2011年底宣告结束，行业回归理性。

第二次行业波动（2011-2014年）：经济复苏引来大量外资及跨界投资者

2011年底办公市场进入第二个发展阶段，中国经济开始复苏。为了快速创造“价值”，大量办公品牌开始加速扩张，从一个点扩张至3个点甚至8个点等，大量外资及跨界投资者进入，带来了一股新的投资力量。但由于多数进入的资本力量并非产业资本，同时，过快扩张给企业带来了强烈的负面影响，行业进入新一轮洗牌期，到2014年结束。

第三次行业波动（2014-2017年）：共享经济和“双创”引发新一轮行业浪潮

我们正在经历着第三次行业性波动。共享经济观念逐渐从海外传入中国，已经渗透到汽车、旅游、联合办公、在线短租等行业。而2015年李克强总理提出的“大众创业、万众创新”助燃了联合办公空间的“星星之火”，引发了巨大的行业泡沫。但这个“泡沫”却并非贬义词。

经历了三次行业波动后，联合办公将在2017年底回归理性

刘天飚认为，在2015年4月到2015年底的泡沫兴起期过后，先行者、跨界者、投机者并存，出现了众多“生面孔”。传统孵化器、创投机构、管理咨询公司、房地产开发商以及媒体都先后进入这一领域，其中不乏产业资本的强势入驻。

2016年1月到8月，行业的泡沫化程度逐渐减小，市场进入由迷茫期向平稳发展期的过渡阶段。而经历了2016年8月开始的洗牌期之后，行业将在2017年末完成第三次行业洗牌，会从明年3月开始逐渐回归理性，从概念阶段回归到运营的本质。

事实上，办公领域的教育市场阶段比我们想象中要长。所幸的是，众人拾柴火焰高。不断进入的创业企业和资本力量将会大大缩短教育市场的时间，行业回归理性之后，整个办公空间势必面临着行业的重构和格局的更替。洗牌的过程必然是缓慢而递进的，究竟是被洗掉还是洗掉别人——取决于你的商业模式中真正的价值点是什么。

四｜观点：船大调头难，二房东模式做久了很难进行自我颠覆

对于多位联合办公创业者提出的二房东模式，刘天飚持相反意见。“联合办公真正的商业逻辑在于产品运营能力而不是‘二房东’，”他表示，“所有的二房东都很难成长为品牌公司。”

他认为，要真正地做好办公空间，首先得做好精细化运营，而不是先做好二房东。他并不是诟病联合办公得先靠二房东盈利的本质，而是认为：从商业逻辑上看，当二房东发展至一定规模时，很难再进行自我突破。空间主体很可能会受到资本方要求赚钱和扩大规模的限制，无法长时间地提供真正符合企业需求的办公服务。

刘天飚告诉亿欧，服务式办公是联合办公和众创空间的高级形态。它与传统办公的区别在于基于人提供服务。共享办公是共享经济与传统办公相结合所形成的时代产物，它集中了两部分内容：一是空间的物产资源；二是“共享”观念下的认知盈余，而这在一定程度上改变了传统办公的模式。

未来，世鳌国际会将现有的线下office作为流量入口，通过线上的互联网社群增强人与人、企业与企业之间的黏性；同时，世鳌将会把新的业务重心放在基于office的移动办公体验上，借助交易行为、作为核心巨大资产的数据资源来打造集云社交、云交易、云数据于一体的云平台，衍生出更多的长尾增值服务。

2016年的故事，到现在已接近了尾声。从整个移动互联网的行业发展趋势上看，下半场的流量枯竭导致了不少企业面临着寸步难行的窘境，由此带来的哀鸿遍野并不是单一个体对行业的唱衰。产业资本即将成为各个行业攻克新战场的中坚力量，而本土化、全球化、市场化将是企业的发展重心，对于联合办公行业来说同样如此。

市场仍需要经历一段时间较长的教育期，办公空间的发展不能脱离传统运营，未来企业展开对决的战场不再是空间的规模和大小，而在于服务质量和运营效率。谁将笑到最后？让时间告诉我们答案。